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【专业解析】美元资产与EB-5资金来源
发表时间:2016-12-19 浏?#26469;?#25968;:344
 

  近两年,持有美元资产是热门话题。走得早的,在美国早已置业购房,常被问到,如何用美国房产来办理EB-5申请。今天,就来看一篇相关文?#38534;?/P>

  在本人看来,无论采用何种投资方法和资产配置,都应为 EB-5投资项目寻找一些融资途径,而非直接投入现金。EB-5 投资者可利用有价证券、对美国房地产进行再融资或向家人借款等方式进行项目融资。

  在摩根大通担任信用分析师时,我发?#20013;?#22810;新兴市场客户具有一个共性。无论是来自俄罗斯、中国还是巴西的客户,对于欧美的低?#25214;?#29575;固定?#25214;?#22411;(债券)基金,他们通常不屑一顾,而是关注那些能提高?#25214;?#30340;投资途径。为了提高投资?#25214;?#29575;,银行会提供有价证券作担保的贷款。这种借款方法成本低,被许多客户?#32654;?#24403;作杠杆策略,从而使年投资回报率从约 4% 提高到 6% 或以上。

  如今的 EB-5 市场也可能存在类似的模式。90% 以?#31995;?#25237;资者来自新兴市场,他们选择的 EB-5 市场投资回报率通常不足 2%,此外投资周期还长达五年或以上。汇丰银行、花旗银行和摩根史坦利等许多大型金融机?#22266;?#20379;以证券作抵押的贷款,但担保资产应足以偿还贷款融资额度。蓝筹股的贷款价值高达 60%,美国债券甚至高达 90%。

  下表列举了某个投资组?#31995;氖找?#24773;况:

  在上述投资组合中,银行会给每类资产分配一个贷款价?#24403;?(LTV),相当于贷款市值的一定比例。如果客户为其 EB-5 投资和其它相关项?#30475;?#27454; 600,000 美元,那么其证券市值的下跌空间很大。 如果下调全部 1,375,000 美元的信贷额度(经银行授权),客户可能会面临要求追加保证金的风险,而不得不出售证券来偿还贷款。

  证券抵押贷款的成本是多少?

  贷款利率受很多因素的影响,包括客户的银行关系(?#28909;?#36164;产管理规模和使用权)?#32422;?#36164;产的流动性和风险等级。此外,贷款利率还取决于银行自身的资本成本和不受银行控制的外部因素,如伦敦银行同业拆放利率 (LIBOR)。LIBOR 是大多数全球主要银行针对短期贷款相互报出的基准利率,通常?#32654;?#35745;算各种贷款的利率。大多基于证券的贷款(也称为建议信贷额度)都会参考 LIBOR。

  下表列出了 LIBOR 近年的浮动情况:

  对于账户中流动资产风险?#31995;?#19988;有良好长期合作关系的大客户,银行可按照低至 LIBOR +1.00% 的利率提供证券担保贷款额度。EB-5 投资者通过从银行获得?#31995;?#30340;利率,然后减少贷款融资,以便在投资 EB-5 项目时仍然能够从其资产中获得较高的利息(回报?#26102;?500,000 美元的本金投资额稍高)。在美国购买特许权的 EB-5 直接客户甚至?#19981;?#21033;用证券贷款的?#20040;Α?#24456;多时候,他们通常没有资格获得那些为拥?#26032;?#21345;和美国信贷记录的人们提供的常规特许经营融资。

  能抵押几年前我用现金在美国购买的公寓或住房吗?

  为非居民外国人士抵押贷款的主要是较小型的金融机构,而不是那些提供证券担保贷款的大型美国银行,如摩根大通银行、富国银行和美国银行。非居民外国人士是指美国以外其他国?#19994;?#20844;民或在美国合法居住的外籍人士。

  有些银行为非居民外国人士提供高达其住房价值 75% 的贷款。套现再融资可允许投资者将其一部分住房抵押资产转化为现金,供其自由支配,如进行金额为 500,000 美元的 EB-5 投资。

  只要有 25% 的首付,非居民外国人士可获得高达房产价值 75% 的融资额。外籍人士可通过固定或可调整利率抵押贷款进行再融资。对于 15 年期或 30 年期的完全分期偿还贷款,可调整利率按照 3/1、5/1、7/1 条款执行。EB-5 投资者拥有一套价值 100 万美元的住房,可获得高达 750,000 美元的贷款,贷款利率约为 4.5%,然后将这 750,000 美元用于 EB-5 投资或其它相关开销。

  很多时候,银行在不到 72 小时内即可判断申请人的住房或公寓套房是否符合套现再融资要求。然后,根据评估结果和贷款审核流程,在 45 天内即可将贷款金额发放至投资者账户。银行所需的信息可包括:一份已生效的购房合同(或房产证)?#21271;?#25110;附有有效美国签证的护照,?#32422;?#20010;人信用资料(?#28909;?#20449;用卡或房东推荐信)。有些银行要求提供有效活期存款账户,并出具该账户至少 12 个月的流水记录。

  除金融机构外,我是否可以向家人或朋友贷款?

  EB-5 投资者可使用其个人财产或不动产作为担保从金融机构(如上所述)、朋友或家人获得贷款。Alexandre 律师事务所的移民律师 Edison Samway 表示:“记录好贷款和还款条款,以便进行投资资金的追溯,这一点非常重要。”如今,许多律师事务所为中国和拉美 EB-5 投资者提供与各种融资机制有关的法律服务,而咨询各种贷款模式的客户也越来越多。

  如果投资者拥有一处住房或其它不动产,但不想向银行申请 EB-5 投资所需贷款,那么亲朋好友可为其提供资金贷款。可能需要提供的文件包括:

  • 有关贷款担保财产的评估。

  • 该房产所有权的明确证明。

  • 已签署并执行的财产抵押协议,以证明贷款?#25214;?#24050;从放贷者的账户转至您的账户。

  • 证明出借方资金来源合法的文件。

  这样能大大简化投资资金的获取过程,并有利于资金来源的追踪。然而,请务必记住,EB-5 企业的资产不能用于还款担保,只能用 EB-5 投资者的个人资产作为担保。如果投资者选择向朋友的亲人借款,那么必须证明此人的资金来源合法。有时,需要放贷人出具与收入、报税等有关的其它材料。此外,美国公民及移民服务局对 EB-5 申请的审核越来越严格。在某些情况下,从金融机构获取贷款可能更为方便,也更值得推荐。

  结论

  如果 EB-5 投资通常为五年期,且投资回报?#24335;系停?#24212;向您信赖的顾问进行咨询,为 EB-5 投资项目寻找一些不同的融资途径。许多潜在的 EB-5 投资者不知道?#24515;?#20123;方法可供使用,包括存在哪些资金贷款方?#32422;壩心?#20123;贷款条款。对于拥有大量流动资产的投资者来?#25285;?#35777;券担保贷款是一种不错的融资方法。对于几年前在美国购置有房地产的投资者来?#25285;?#21017;适合选择房地产资产担保的贷款。

 
 
             
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